Что такое поднаем жилого помещения

Договор поднайма жилого помещения позволяет нанимателю передать на определенный срок часть или всё нанятое им помещение в пользование поднанимателю, но только с разрешения наймодателя.

Виды договора найма

В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:

1. Договор социального найма — по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (статья 60 Жилищного Кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ).
2. Договор специализированного найма — по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие) (статья 100 Жилищного Кодекса РФ).
3. Договор коммерческого найма — по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли[5].

Подписание договора найма

При найме квартиры заключается двусторонний договор найма между наймодателем (арендодателем) и нанимателем (арендатором). Присутствие риэлтора при этом должно быть подтверждено специальным протоколом. В договор найма необходимо включить пункт, в котором наймодатель подтверждает, что согласовал вопрос о сдаче помещения со всеми заинтересованными лицами. Для сверки данных можно попросить предъявить справку формы 9.

Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у нанимателя, второй — у наймодателя.

После подписания договора производится оплата за проживание на оговоренный срок, а также услуг агентства (если таковые имелись) по договору (соглашению). Агент при этом должен выдать экземпляр договора, расписку о получении денег и приходный ордер от компании.

Составление договора и его образец

Документ заполняется в письменной форме с помощью шариковой ручки чёрного или синего цвета. При этом важно соблюдать аккуратность и не допускать ошибок, поскольку при заметных исправлениях и помарках договор не будет считаться действительным. Само содержание соглашения должно быть истинным, поскольку при заведомо ложных сведениях оно не будет наделено юридической силой, а внесшее некорректные данные лицо может понести административную ответственность.

При составлении данного соглашения требуется придерживаться такой структуры:

1. Оформить шапку договора – указать его наименование, номер и дату подписания (написать прописью). Вписать ФИО участников соглашения.
2. Подробно описать предмет настоящего договора поднайма. Так, нужно указать адрес расположения жилплощади, срок его поднайма, а также реквизиты документа, который подтверждает факт социального найма. К реквизитам относятся серия и номер.
3. Зафиксировать права и обязанности участников договора. В рамках данного параграфа требуется указать полную информацию о лицах, которые будут проживать в рассматриваемой квартире. Помимо информации о поднанимателе, требуется указать данные обо всех членах его семьи и иных лицах, которым предоставляется право пользоваться жилым помещением.
4. Установить размер платы и порядок расчётов. В данном подпункте также нужно указать, какая из сторон оплачивает жилищно-коммунальные услуги.
5. Определить ответственность участников рассматриваемых правовых норм.
6. Установить порядок разрешения потенциальных споров.
7. Установить срок и действие заключаемого договора. При этом нужно учесть, что данный срок не может превышать 5 лет. Если же срок не оговаривается, то соглашение автоматически действует в течение 1 года.
8. Вписать иные условия соглашения, которые сформированы сторонами при заключении договора.
9. Указать реквизитные данные участников соглашения, а именно: серию и номер паспорта, место его выдачи и регистрации, а также контактный телефон.
10. Вписать ФИО и поставить подпись.

Скачать типовую форму договора можно тут.

Документ желательно составить в трёх экземплярах. Он вступит в силу с момента его регистрации в жилищно-эксплуатационной службе (ЖЭС). Однако если жилплощадь сдаётся на «сутки» или «часы», регистрация не требуется, поэтому договор считается заключённым с момента, который был нанимателем и жильцом.

Понятие и параметры документа

Договор поднайма или субаренды жилья является вспомогательным относительно договора социального найма жилого помещения, имеет типовое воплощение и практически копирует его ключевые главы. Он позволяет нанимателю с одобрения наймодателя передать на определённый срок часть или всё арендуемое им помещение в пользование третьей персоне на возмездной основе. При этом последний самостоятельно не приобретает право пользования, то есть ответственность перед наймодателем всё равно несёт наниматель, с которым он заключил договор социального найма.

Для заключения такого соглашения нужно соблюсти требования законодательства относительно нормы жилой площади на одного человека. С юридического же точки зрения, договор поднайма должен отвечать четырем законодательным требованиям, которые выглядят следующим образом:

• Двусторонность. Соглашение заключается между двумя или более сторонами правоотношений.
• Реальность. Документ не может содержать завышенные условия. К тому же в нём нужно регламентировать возможность пользования имуществом по принципу «здесь и сейчас».
• Возмездность. Право пользоваться жилым имуществом является возмездным, то есть предоставляется только за ежемесячную плату, размер которой стороны устанавливают самостоятельно по обоюдному желанию (ч. 2 ст. 78 ЖК). В редких случаях плата за пользование жилым помещением представляется не в денежной форме. Например, жилец может расплатиться различными вещами, выполнением ряда работ или оказанием необходимых нанимателю услуг.
• Срочность. Если договор социального найма может не предполагать определённых временных границ, в течение которых жилье может эксплуатироваться поднанимателем, то договор субаренды обязательно ограничивает данный период. Если же в нём не обозначается данный срок, то он автоматически составляет 12 месяцев или 1 год (ч. 3 ст. 77 ЖК).

Что касается предмета договора поднайма, то таковым может быть как всё жилое помещение, так и его определенная часть, например, одна из комнат.

Особенности договорных отношений при найме

1. В связи с тем, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин[1], такой договор может быть заключен между собственником (или его представителем) и гражданином, то есть физическим лицом.
2. Юридическим лицам жилое помещение также может быть предоставлено во владение и (или) пользование. В этом случае помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора[2]. Стороны в таком договоре будут именоваться арендодателем и арендатором. Отметим, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
3. Закон разрешает нанимателю жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование другому лицу. Подобная процедура называется поднаймом, если помещение передается гражданину, то есть физическому лицу. При этом отношения будут оформляться договором поднайма с поднанимателем. Отметим, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаем жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентируется ГК РФ[3], а государственных (муниципальных) помещений — Жилищным кодексом РФ[4].
4. В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, имеет место субаренда жилого помещения и, соответственно оформляется договор субаренды.