Договор о пожизненном содержании

 

Что такое рента с пожизненным содержанием. Договор пожизненного содержания с полным иждивением, это 1 из 3х видов ренты, относительно новая форма правовых отношений закрепленная в гл 33 ГК РФ. Гражданин, получатель ренты, передает квартиру, жилой дом, с правом пожи зненного содержа ния или земельный участок за плату и иждивение. Знание каких юридических тонкостей поможет не остаться без жилья?. Сейчас стоимость жилой недвижимости столь высока, что немногим гражданам удается на нее заработать. При этом нет никаких оснований полагать будто в перспективе

Рента и пожизненное содержание: примеры из судебной практики

Недостаточные обоснования для подачи исковых требований часто приводят к тому, что судьи отказываются их удовлетворять.

Пример 1. Собственник квартиры не понимал последствий

Наследник по завещанию потребовал признать недействительным договор ренты с иждивением, вернуть квартиру в наследственную массу, и признать права на квартиру за ним.
Экспертиза установила, что покойный незадолго до подписания соглашения о ренте перенес инсульт, после чего мозг его работал не в полную силу и адекватно оценивать последствия заключаемого соглашения он не мог (ст.177 ГКРФ). Повреждения были необратимыми.
Результат: наследник отсудил квартиру себе.

Пример 2. Получатель ренты заблуждался о природе соглашения

Наследник заявил требование признать недействительным соглашение о ренте на квартиру с пожизненным иждивением. Так как соглашение подписали по доверенности, сам рентополучатель отсутствовал, мало того, доказательств, что он ознакомлен с содержанием соглашения не оказалось, суд решил иск удовлетворить, сославшись на п.3 ч.2 ст.178 ГКРФ.

Пример 3. Отсутствие оснований для удовлетворения иска

Наследник обратился в суд, чтобы оспорить соглашение ренты с пожизненным содержанием. Его иск был красноречив и пылок. А вот оснований, изложенных ст.177-179 ГКРФ, в его требованиях суд не обнаружил. Не было и внушающих доверие доказательств. Наследник ушел ни с чем.

Нюансы судебного разбирательства

Первое — истцам следует помнить про исковую давность, применительно к требованию о недействительности соглашения это один год. Если она просрочена по уважительным причинам, ее восстановят после получения заявления об этом и доказательств того, почему наследник не смог вписаться в установленный срок (ст.112 ГПКРФ).

Истец может догадываться о существовании доказательств, но получить их и принести в суд самостоятельно он не может, так как они относятся к информации, охраняемой законом (врачебная, следственная тайна и пр.). Ему следует написать ходатайство, чтобы суд эти сведения истребовал. В нем подробно аргументируется важность сведений для судебного решения (ст.57 ГПКРФ).

Риски отчуждателя

Отчуждатель имущества считается «слабой» стороной сделки, поскольку жилье он передает фактически, а получение содержания для него лишь перспектива. И он также имеет некоторые риски при заключении договора. Основное возможное негативное последствие – невыполнение своих обязанностей приобретателем квартиры.

В такой ситуации, учитывая особый характер договора пожизненного содержания, отчуждателю имущества будет трудно доказать, что не выполняется оговоренный перечень услуг. В некоторых случаях перечень конкретных действий не оговаривается вовсе, а указывается лишь финансовый эквивалент, что еще более осложняет ситуацию. Это значит, что восстановление права для получателя ренты будет связано с судебными тяжбами.

Для уменьшения рисков, в образец договора включаются подробные условия осуществления его условий, то есть перечисляются все работы и действия, которые должен выполнить плательщик ренты. Также рекомендуется добавить особые ситуации, как меняются права и обязанности сторон в зависимости от их наступления, например, как увеличиваются расходы при болезни стороны.

Договор пожизненного содержания в Украине

По договору пожизненного содержания одна сторона (далее по тексту — отчуждатель) должна передать в собственность жилой дом, квартиру или их часть, другое недвижимое имущество или движимое имущество, имеющее значительную ценность. Вторая сторона (далее по тексту — приобретатель) должна обеспечить пожизненное содержание и (или) уход владельца имущества.

Поэтому договор пожизненного содержания (ухода) – это смешанный договор, в котором речь идёт и о передаче имущества, и о предоставлении услуг.

Риски приобретателя

Приобретатель права на недвижимость обязательно должен учесть ряд моментов, чтобы в будущем не оказаться в невыгодном положении:

  • Объект недвижимости невозможно будет продать или реализовать иным способом, пока на нём есть обременение.
  • Снятие обременения производится только после исполнения договора, то есть после смерти рентополучателя.
  • В договоре возможен пункт (условие), предполагающий увеличение расходов для плательщика ренты. Например, в случае болезни рентополучателя, плательщик должен будет оплатить его лекарства и медицинские услуги. Это может поставить под сомнение выгодность сделки.
  • Размер прожиточного минимума постоянно корректируется федеральным и региональным законодательством, соответственно, может и корректироваться размер обеспечения.
  • При повреждении недвижимости и отсутствии при таких обстоятельствах вины рентополучателя, плательщик должен продолжить выполнение своих обязанностей.

Это самый серьезный риск для плательщика ренты и в такой ситуации у плательщика образуются только убытки.

Договор пожизненного содержания – оформление 

Заключается данное соглашение двумя сторонами. В тексте обязательно следует указать условия, на которых объект недвижимого имущества будет передан в собственность. Законом допускается только одна из двух формулировок – на основе безвозмездности или за плату. 

Возмездное приобретение предполагает, что рентополучателю будут передавать ежемесячно определенную сумму, размер которой зависит от стоимости отчуждаемой недвижимости. В этой ситуации, помимо соглашения о пожизненном содержании, оформляется также и договор продажи. 

Когда речь идет об иждивении, указывается безвозмездная форма передачи. 

Вверху договора отмечается дата составления и населенный пункт. Ниже следует информация, касающаяся сторон соглашения. Обязательно в документе должны присутствовать: 

  • основные реквизиты недвижимости (адрес, описание, перечень документов, подтверждающих право собственности);
  • уверение, что дом или квартира не находятся под арестом или в залоге;
  • описание способов обеспечения пожизненного содержания (с перечислением услуг);
  • данные о размерах помощи материального характера из расчета на месяц;
  • права сторон;
  • варианты выкупа;
  • ответственность участников сделки. 

В заключительной части необходимо указать: 

  • как долго будут длиться возникающие правоотношения;
  • способы заверения (нотариально);
  • факт регистрации в госоргане;
  • алгоритм согласования акта на передачу недвижимости. 

Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением

Для прекращения партнерских отношений по ренте нужны серьезные основания и доказательства каждого обвинительного слова истца.
Вескими основаниями разорвать соглашение считают:

  • рента с иждивением стала возможной только потому, что пожилого человека ввели в заблуждение, заставили, угрожая физическим насилием, шантажируя, или воспользовавшись моментом, когда при подписании соглашения о ренте старик не отдавал отчета своим действиям;
  • соглашение о ренте подписано несовершеннолетним либо предметом соглашения о ренте стала квартира, не являющаяся собственностью участников сделки;
  • если в роли получателя ренты выступило юрлицо (организация);
  • соглашение о ренте не заверено в нотариальной конторе;
  • право перехода собственности по соглашению о ренте не зарегистрировано в Росреестре;
  • соглашение о ренте содержит противоречащие отечественному законодательству положения.

Расторжение договора у нотариуса

Никто из сторон соглашения о ренте с иждивением и содержанием не застрахован от попадания в сложные ситуации. Плательщик ренты может потерять источники постоянного дохода, а получатель ренты — тяжело заболеть и потребовать увеличения трат на лекарства.
Исполнение условий договора становится невозможным. Если стороны способны решить эту проблему цивилизованным путем, они могут расторгнуть соглашение о ренте, не прибегая к судебному вмешательству в их правоотношения. Достаточно встретиться, обсудить все нюансы, написать бумагу о прекращении ренты и завизировать ее у нотариального клерка. Разумеется с этим соглашением о расторжении ренты следует посетить департамент Росреестра, где, в зависимости от ситуации, либо с жилья снимут обременение рентой и оно станет собственностью плательщика ренты, либо вернется к прежнему владельцу — получателю ренты.

Расторжение договора ренты в судебном порядке

Договориться не удалось? Значит, дорога к решению проблемы с рентой лежит только через суд. В основном иски поступают от получателей ренты, которые недовольны тем, что плательщик ренты нарушает условия контракта: не платит либо задерживает платежи, не содержит или ухаживает за стариком в недостаточной мере. Получатель ренты обычно требует возвращения ему его жилого помещения, выплаты компенсации или выкупа ренты.

В любом случае плательщик ренты оказывается в проигрышном положении, если его вина будет доказана: деньги, потраченные на иждивение и содержание получателя ренты ему никогда не вернут. Должник по ренте может, конечно подать встречное заявление, и подает, но суды чаще встают на сторону кредиторов по ренте, пожилых иждивенцев.

Защита интересов получателя ренты

П.2 ст.587 ГКРФ обязывает плательщика ренты обеспечить свои обязательства по ренте любым законным способом: залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией банка, задатком и пр. Или разрешается застраховать (ст.932 ГКРФ) ответственность за нарушение условий ренты. Если плательщик ренты перестал платить и содержать получателя ренты, последний вправе подать иск на расторжение сделки и рассчитывать на компенсацию понесенных им убытков (п.2 ст.587 ГКРФ).

Переданная в ренту квартира или иная недвижимость остается в залоге у получателя ренты. По этой причине продать, обменять, подарить полученное по ренте жилье плательщик ренты не может, не заручившись письменным согласием получателя ренты, который выступает в роли залогодержателя. Таким образом интересы получателя ренты защищены законодательно.

П.2 ст. 586 ГКРФ говорит, что если квартира, находящаяся под обременением рентой, передается плательщиком ренты другому лицу (с согласия рентного кредитора), то это лицо и плательщик ренты несут субсидиарную ответственность перед получателем ренты, если договор ренты будет нарушаться, и пожилой человек в связи с этим напишет заявление в суд. То есть, покупатель находящейся под обременением рентой квартиры приобретает и обязанность выплачивать ренту получателю ренты вместо прежнего ее плательщика.

Есть еще один плюс в пользу защиты получателя ренты — ст. 588 ГКРФ обязывает плательщика ренты выплачивать неустойку получателю ренты в виде двенадцати процентов годовых за просрочки платежей (ст. 395 ГКРФ). Кстати, договор ренты может содержать и более серьезный размер неустойки.

Защита интересов плательщика ренты

Интересы плательщика ренты таким обилием законов, как у получателя ренты, не защищаются. Его может заслонить от несправедливости только суд, впрочем, как любого гражданина, права которого нарушены. Если плательщик исправно платит ренту, обеспечивает иждивенца всем необходимым согласно договору ренты, а иждивенец обвиняет его в обратном, пытаясь расторгнуть договор и вернуть жилое помещение себе, требуется подавать встречный иск и прихватив всю отчетность по платежам и покупкам, доказывать судьям свою правоту. Оказывается, среди пожилых граждан есть профессиональные иждивенцы, которые сами ищут будущих плательщиков ренты, прикидываясь одинокими, бедными и несчастными. Поживут на полном обеспечении какое-то время и начинают воевать с добропорядочным плательщиком. Расторгают договор, получают выкуп и… выходят на охоту за новой жертвой.

Поэтому потенциальный плательщик ренты должен сам позаботиться о себе, внимательно изучая личность и историю будущего иждивенца, прежде чем подписывать с ним договор ренты с иждивением.
Это тоже важно знать:Как расторгнуть договор пожизненной ренты

Вариантом защиты для плательщика ренты может стать страхование ответственности по договору ренты. Такой вид страхования входит в арсенал всех страховых компаний.

Пример

И. подписала соглашение ренты с пожилым соседом. Через пару месяцев у старика обострились старые болезни и он потребовал увеличить платежи по ренте для покупки дорогих лекарств. Соглашение ренты такой сценарий не обговаривало, поэтому И. отказалась. Дед обратился в суд, мол, И. мошенница, обманула старика при заключении сделки. Он стоял за повышение размера ренты или расторжение ренты вовсе.
И. написала встречное заявление. Так как ни один пункт соглашения о ренте она не нарушала.
Суд принял сторону И. А деда отправил восвояси, так как на момент подписания соглашения о ренте, тот был вменяемым и прекрасно понимал, под какими условиями он расписался. Старику пришлось компенсировать плательщице ренты судебные издержки.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://bukvaprava.ru/dogovor-pozhiznennogo-soderzhaniya-s-izhdiveniem/
  • https://biznessobzor.ru/kak-sostavljaetsja-dogovor-pozhiznennogo-p1.html
  • https://ursambo.com/zashhita-prav-semi/kak-oformit-dogovor-pozhiznennogo-soderzhaniya-v-ukraine.html
  • http://molodsemja.ru/soveti/dogovor-pozhiznennogo-soderzhaniya-specifika-i-obrazec.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий