Ипотека в силу договора что это такое

 

Что такое ипотека в силу закона. Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора: ключевые моменты и различия. Как оформляется ипотека в силу закона. Что значит ипотека в силу договора? Многие граждане РФ понимают ипотеку только как процедуру оформления жилья в кредит; однако это ошибочное мнение.

Чем отличается от ипотеки в силу договора

При ипотеке в силу договора залог возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. При оформлении кредитного договора права и обязанности залогодателя и залогополучателя оговариваются индивидуально.

На сегодняшний день в Российской Федерации немногие банки практикуют оформление ипотеки в силу договора.

Законом предусмотрены все варианты целевого кредитования, но существуют условия, при которых оформление права собственности наступает при выполнении определенных условий. Например, когда участок, требуется приватизировать. В этом случае, можно составить договор между залогодателем и залогополучателем о выполнении условий и переходе права собственности.

Данный вид целевого кредитования можно разделить на несколько видов:

  • если обременение не накладывают и фактически залога нет;
  • когда в качестве залога выступает уже имеющийся в собственности у заемщика объект недвижимости;
  • когда после оформления кредита заемщик получает право собственности, а уже после предоставляет это имущество банку в качестве залога.

Договорная ипотека не так популярна, поскольку она более рисковая для кредиторов, они не имеют гарантии возврата средств. Если рассматривать пример приведенный выше (кредит в банке одобрен, клиент присматривает жилье). После заключения кредитного договора заемщику предоставляется определенный срок для переоформления недвижимости на себя, затем он должен оформить залог на это жилье. Соответственно, официально недвижимость не обременена и банк не сможет доказать факт выдачи ипотечного кредита, отсудить право собственности не удастся.

Главные отличия договорной от законной ипотеки:

  1. Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
  2. Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
  3. Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
  4. Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.

Законная ипотека также выгоднее, с финансовой точки зрения, за ее оформление не берется пошлина и она не требует дополнительной регистрации. С другой стороны, наличие обременения имеют свои недостатки, так залоговое имущество нельзя продать без согласия банка. Кроме того, чтобы снять обременение, требуется обращаться в банк и брать документы об успешном погашении долга, а если кредитор за годы существования поменял собственника или был реорганизован, то снять обременение будет довольно проблематично.

Нормативные документы

Основными нормативными документами по данному вопросу являются:

  • ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122,
  • ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 (действующая редакция от ).

Законная ипотека возникает:

  1. При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
  2. Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
  3. Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),

Согласно нормам закона определены такие виды имущества, приобретаемые в ипотеку: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, дома (особняки), земельные участки, комнаты (долевое имущество), кооперативы, гаражи, производственные помещения.

Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.

Особенности ипотечного кредита

Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянного аннуитетного платежа (A) вычисляется по формуле:

Где S — это величина (тело) кредита;
p — величина процентной ставки за период (в долях);
n — количество периодов.

Что такое ипотека в силу закона и в силу договора

Ипотека является залогом недвижимости, который оформляется в обеспечение по договору займа, кредитному договору или же по другому обстоятельству.

Ипотечное соглашение предоставляет право кредитору в случае невыплаты средств в оговоренные сроки изъять заложенное имущество или получить деньги, эквивалентные стоимости заложенной недвижимости.

Порядок осуществления процедур определяется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору ипотеки может быть заложено следующее имущество:

  • предприятия, здания и сооружения, которые используются в предпринимательстве;
  • жилые квартиры, дома или их изолированные части;
  • земельные участки;
  • гаражи, дачи, летние дома и другие подобные строения;
  • суда внутреннего плавания, космические объекты, морские и воздушные суда.

Закладная предполагает, что имущество, находящееся в залоге в течение всего срока действия договора, остается во владении и пользовании залогодателя. В качестве последнего может выступать как должник, так и третье лицо, которое не является участником обязательства.

В России существует два вида ипотеки: в силу закона и в силу договора. Что это такое, и какие отличия существуют между ними, мы рассмотрим далее.

Ипотека в силу закона

Данный вид залога возникает не в результате специальной договоренности о залоге, а в силу определенных законодательных фактов. Второе название понятия – легальная ипотека.

Она не предполагает оплату государственной пошлины и визит в регистрационную службу сотрудников банковской или другой кредитной организации, которая предоставила заем для покупки жилплощади.

Ипотека в силу закона возникает на основании регистрации (при условии, что в оборот идут кредитные средства) следующих документов:

  • договора долевого участия в строительстве;
  • права собственности;
  • договора уступки.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит на основании первоначального договора (займа, кредитного и других), который повлек за собой возникновение данного вида залога. В одночасье осуществляется регистрация права собственности лица, которое обременяется ипотекой, если другие обстоятельства не установлены законом.

Ипотека активизируется при использовании кредитных средств в полной мере или частично для приобретения / постройки и дальнейшей государственной регистрации следующих объектов:

  1. Земельного участка.
  2. Нежилого помещения, здания или сооружения с земельным участком.
  3. Жилого помещения (дома, квартиры).
  4. Товара (по договору купли-продажи).

Также ипотека в силу закона возникает при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. Таким образом, главной причиной активизации легальной ипотеки становится получение целевого кредита и создание условий, когда необходимо приобрести имущество и зарегистрировать его на государственном уровне.

Приведем наглядный пример. Допустим, вы покупаете квартиру посредством кредита, выданного банком.

Поскольку эти деньги не являются вашей собственностью, сделка принимает вид договора о купле-продаже за счет кредитных средств.

После прохождения регистрации заемщик фактически становится владельцем квартиры, но в то же время жилплощадь находится в залоге у банка, поскольку кредит еще не погашен.

Ипотека в силу договора: что это такое?

Этот вид залога возникает в случаях, которые не предполагают активизацию ипотеки в силу закона. Основанием для образования закладной в силу договора является заключение между сторонами договора (соглашения) о залоге недвижимого имущества.

Документ и обязательства, прописанные в нем, вступают в силу с момента его государственной регистрации. Чтобы пройти регистрацию, залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление.

Залоговое соглашение не является самостоятельным обязательством и заключается одновременно с кредитным договором.

Приведем конкретный пример. Допустим, вы хотите взять большую ссуду в банке, которую планируете потратить на дорогое оборудование. Вы идете в банк, берете кредит, подписываете договор и параллельно составляете соглашение об ипотеке, обозначающее, что ваша квартира находится в залоге у банка.

Отличия двух видов ипотек

Между обозначенными понятиями существует принципиальная разница. Главные отличия состоят в следующем:

  • Условием для выдачи кредита при ипотеке в силу договора является предоставление в качестве залога уже находящегося в собственности заемщика имущества. Ипотека в силу закона определяет залоговым недавно приобретенное имущество на целевые кредитные средства.
  • Деньги, взятые в кредит при ипотеке в силу закона, могут быть потрачены только на конкретную цель, указанную в документах. Залог в силу договора позволяет распоряжаться ссудой по своему усмотрению.

В последнее время ипотека получила широкое распространение у заемщиков, ведь она позволяет брать средства в банке или других финансовых организациях на выгодных условиях. Основная цель оформления залога – приобретение недвижимости, которое и будет являться банковским обеспечением.

Источник:

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://ipotekaved.ru/v-rossii/ipoteka-v-silu-zakona.html
  • https://www.financialguide.ru/encyclopedia/ipoteka
  • http://ipotekacreditstrahovanye.ru/chto-znachit-ipoteka-v-silu-zakona-i-otlichiya-ot-ipoteki-v-silu-dogovora.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий